Ristrutturare casa: chi ben comincia…
Perché abbiamo voluto scrivere questa guida alla ristrutturazione? Perché chi decide per la prima volta di ristrutturare casa spesso ignora aspetti e termini specifici considerati quasi scontati da chi invece è nel settore. Vogliamo aiutarti a conoscerli, così potrai partire con il piede giusto sapendo esattamente come fare e cosa aspettarti.
In questa prima parte parleremo degli aspetti preliminari rispetto all’inizio dei lavori veri e propri: non solo burocrazia, ma anche i documenti tecnici che vedono la luce prima dell’arrivo degli operai e dell’apertura del cantiere.
Cominciamo da una scelta fondamentale, ossia: ristrutturare casa, a chi affidarsi? Come scegliere da chi farsi seguire?
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Ristrutturare casa: a chi chiedere
Appena sorge il desiderio di rinnovare casa, la prima sfida è trovare un interlocutore specializzato in grado non solo di eseguire le opere a regola d’arte, ma anche di leggere il cliente e capire cosa vuole davvero, proponendogli le soluzioni più adatte senza però, naturalmente, volerle imporre a tutti i costi.
Consigliamo di contattare due o tre ditte qualificate, tramite passaparola o cercando su internet o direttamente sul territorio, e di chiedere un preventivo per i lavori desiderati.
Il preventivo di ristrutturazione migliore non sarà per forza il più basso, ma il più preciso e realistico. Anche per questo è bene visionarne più di uno, almeno due, per imparare a leggerli correttamente.
Come ottenere un preventivo di ristrutturazione
Esistono portali online dove è possibile richiedere in automatico più preventivi, che si ricevono in poche ore. Questi vanno usati solo per farsi un’idea del budget complessivo che servirà, e per confrontare più imprese in modo rapido, ma non vanno considerati definitivi.
Infatti, preventivi di questo tipo non possono che essere estremamente generici. Si potrebbe scoprire in un secondo momento la comparsa, da pagare a parte, di alcune voci inizialmente non incluse. Vediamo solo qualche esempio.
- La fornitura di un prodotto, come un serramento o un set di piastrelle, è una cosa; la posa in opera (cioè, ad esempio, installare concretamente il serramento, o il lavoro del piastrellista) è un’altra. Sono due voci separate.
- Conviene chiarire bene a chi spetta il trasporto dei materiali fino alla casa da ristrutturare: se li fornisci tu e non la ditta, devi anche farli arrivare tu stesso fino al piano dove verranno utilizzati.
- Lo smaltimento delle macerie prodotte dai lavori edili ha un costo (anche perché richiede un’autorizzazione), che va menzionato.
- E così via! Se sei nel dubbio, chiedi chiarificazioni.
Una volta dato uno sguardo ai primi preventivi, si richiede alla ditta preferita la disponibilità a un sopralluogo presso la casa da ristrutturare, in modo da farle conoscere il reale stato di fatto degli ambienti. Alcune ditte, comprensibilmente, fanno preventivi precisi solo dopo aver visto i locali.
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Ristrutturare casa: computo metrico, capitolato
Nelle ristrutturazioni di maggiore ampiezza (come quando sono coinvolte più imprese, o nei casi in cui occorre un controllo preciso dei costi in ogni fase), oltre al preventivo si sentiranno probabilmente nominare, anche se non sono obbligatorie, altre due voci: computo metrico e capitolato.
Computo metrico per ristrutturazione
Il computo metrico è una scrittura più dettagliata rispetto al preventivo. Elenca tutte le lavorazioni e le relative quantità: quanti metri di pavimento servono, quante prese elettriche, quanti metri di tubazioni, quanta pittura…
- Esempio: “Posa pavimento in gres 25 €/mq – 120 mq totali”.
Permette di calcolare costi precisi e, allo stesso tempo, di evitare fraintendimenti su cosa è compreso e cosa no. Non sempre il computo è necessario (spesso un preventivo ben fatto assorbe questa funzione), ma di sicuro aiuta la chiarezza e la trasparenza.
Capitolato tecnico
Il capitolato invece definisce approfonditamente lo standard qualitativo e le caratteristiche tecniche dei materiali e delle lavorazioni, specialmente nella ristrutturazione completa di una casa, appartamento o palazzina. Il suo scopo è precisare, più ancora che la quantità e il costo, come devono essere realizzate le opere.
- Esempio: “Pavimento in gres porcellanato spessore 10 mm, formato 60×60, classe R10; impianto elettrico conforme alla normativa CEI 64-8 con 22 punti luce”.
Il capitolato tutela te e l’impresa, perché stabilisce esattamente quale fornitura verrà procurata e in quali versioni e varianti, colori, modelli, ecc., e tiene traccia di tutto. E se in futuro vorrai sostituire qualcosa, nel capitolato ne ritroverai facilmente tutti i riferimenti.
Quando serve un progetto per ristrutturare casa
Un altro documento importante che può comparire prima di far partire i lavori (ma non sempre, soprattutto se si tratta di locali o abitazioni semplici) è il progetto architettonico.
Il progetto è l’elaborato tecnico che definisce in forma grafica come verrà trasformata la casa: distribuzione degli spazi, impianti, soluzioni estetiche e funzionali. Lo redige un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra) e il costo varia in genere dal 3% al 10% del valore dei lavori, a seconda dell’originalità, della complessità e anche della notorietà dell’autore e del suo studio di appartenenza. Di solito comprende:
- planimetrie dello stato di fatto e di progetto,
- eventuali render (sempre più diffusi, anche in formato digitale),
- schema degli impianti,
- indicazioni sui materiali,
- la documentazione per le pratiche edilizie, quando servono.
Pratiche edilizie per la ristrutturazione
Le pratiche edilizie sono le autorizzazioni che permettono di avviare legalmente i lavori. In base al tipo di intervento può servire:
- una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata),
- una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività),
- o persino il Permesso di Costruire, nelle ristrutturazioni più complesse. Per esempio serve quando sono previsti un cambio nella volumetria della costruzione, oppure una modifica importante in alcune sue parti (come la sagoma) in aree storiche o vincolate.
È il tecnico a preparare le pratiche: valuta quali documenti sono necessari, gestisce i rapporti con il Comune e si occupa degli eventuali aggiornamenti. I tempi variano da pochi giorni a qualche settimana, ma è un passaggio essenziale: senza la pratica corretta il cantiere non può partire.
Ristrutturare casa: pronti per iniziare!
Una ristrutturazione di una certa entità dovrà probabilmente tenere conto dei suddetti aspetti e documenti. Possono esserci poi altri piccoli oneri, ne citiamo uno: il costo per l’APE (Attestato di Prestazioni Energetiche), che si rende necessario a fine ristrutturazione se le prestazioni energetiche dell’immobile sono migliorate tanto da modificarne la classe energetica.
Tutto quel che abbiamo detto però non deve spaventare, sembrando eccessivamente complesso: in realtà si tratta di procedimenti operativi di routine. Gli studi tecnici e le imprese di ristrutturazione si occupano quotidianamente di tutte queste pratiche, e al committente non resta che scegliere in base alle sue preferenze e firmare per validare il tutto, senza stress.
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