La ristrutturazione di un immobile è un processo complesso, che varia in base al tipo di edificio e alle normative specifiche che lo riguardano. Che si tratti di edifici residenziali, storici, commerciali o strumentali, ogni categoria presenta peculiarità che andranno a influenzare l’intervento edilizio.
Una conoscenza di queste differenze è essenziale per garantire una ristrutturazione efficace e conforme alle leggi vigenti. In questo articolo parliamo delle principali categorie di immobili da rinnovare che non siano quelli residenziali privi di vincoli speciali.
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1. Ristrutturazione immobile sottoposto a vincolo della Soprintendenza
Gli immobili sottoposti a vincolo della Soprintendenza sono considerati beni culturali di particolare interesse storico, artistico o architettonico. Per qualsiasi ristrutturazione su edifici vincolati, è obbligatoria l’autorizzazione preventiva della Soprintendenza competente, come stabilito dall’articolo 21 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004).
Per ottenere le autorizzazioni
Per ottenere l’autorizzazione va presentata una domanda formale, che includa il progetto dettagliato dell’intervento proposto. La richiesta deve essere sottoscritta dal proprietario dell’immobile o da un professionista abilitato con delega.
La Soprintendenza ha un termine massimo di 120 giorni per esaminare la documentazione e rilasciare l’autorizzazione (o comunicare un eventuale diniego). In caso di documentazione incompleta o insufficiente, i termini possono essere sospesi fino alla presentazione delle integrazioni richieste.
Gli interventi consentiti e le limitazioni da rispettare
La ristrutturazione di un immobile vincolato deve mirare alla conservazione e valorizzazione delle sue caratteristiche storiche e architettoniche. Anche opere interne, come la manutenzione ordinaria o il rinnovo delle finiture, richiedono l’autorizzazione della Soprintendenza. È fondamentale infatti che ogni intervento sia coerente con i vincoli esistenti e non alteri l’integrità del bene culturale.
Tra gli interventi più frequenti su edifici sottoposti a vincolo troviamo:
- Restauro delle facciate, con particolare attenzione ai materiali originali e alle tecniche costruttive tradizionali.
- Consolidamento strutturale per garantire la sicurezza dell’edificio. Si utilizzano metodologie che non compromettano l’aspetto storico dell’immobile.
- Adeguamento impiantistico. Installazione, ad esempio, di sistemi elettrici o idraulici moderni, integrati in modo discreto per non alterare l’estetica tutelata.
2. Ristrutturazione immobile strumentale
Gli immobili strumentali sono quelli utilizzati esclusivamente per l’attività professionale o imprenditoriale, come uffici, laboratori o negozi. Tra gli scopi della ristrutturazione troveremo quindi la riduzione dei costi operativi dell’edificio attivo, e il miglioramento della sua funzionalità.
Considerazioni tecniche e funzionali
Durante la progettazione, è fondamentale considerare l’ottimizzazione degli spazi per migliorare la produttività e garantire la sicurezza sul lavoro. L’adeguamento degli impianti alle normative vigenti e l’implementazione di soluzioni tecnologiche avanzate possono contribuire a incrementare l’efficienza economica e operativa dell’immobile.
L’adeguamento energetico e, in certe zone, l’adeguamento antisismico possono perciò rappresentare tappe obbligate per qualsiasi degna impresa di ristrutturazione di un immobile strumentale.
3. Ristrutturazione immobile commerciale
Mentre gli immobili strumentali comprendono proprietà molto diversificate, utilizzate per attività professionali o imprenditoriali, gli immobili commerciali sono specificamente destinati ad attività di vendita o di servizi al pubblico.
Per questo motivo occorre tenere particolarmente in conto la sicurezza, l’accessibilità e l’esperienza del cliente, ad esempio adottando:
- Eliminazione delle barriere architettoniche,
- Previsione e gestione dei flussi di persone,
- Materiali e illuminazione che favoriscano il comfort.
La ristrutturazione deve cioè integrare al meglio conformità normativa (rispettando certi requisiti come l’altezza minima dei locali, l’illuminazione naturale e l’aerazione) e soluzioni progettuali dedicate al benessere degli utenti.
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Focus su ristrutturazione immobile commerciale/strumentale: iva e detrazioni
Nel 2025, la detrazione per ristrutturazione immobile non abitativo è cambiata rispetto al passato e non si applica agli immobili commerciali o strumentali. In particolare, il cosiddetto “bonus ristrutturazione 96.000 euro per immobile” cioè la detrazione del 50% su un massimo di 96.000 euro di spese sostenute, sarà riservato esclusivamente alle abitazioni principali.
Per quanto riguarda l’aliquota IVA sulla ristrutturazione di un immobile strumentale o commerciale, la percentuale applicata varia in base al tipo di intervento:
- Interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia – si applica l’aliquota IVA ridotta del 10%;
- Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria – si applica l’aliquota IVA standard del 22%.
Questa distinzione vale dunque anche per ristrutturare un immobile non abitativo, perché si basa sul tipo di lavoro effettuato e non sulla natura dell’immobile del committente.
- Le spese sostenute per la ristrutturazione di immobili strumentali e commerciali sono comunque generalmente deducibili dal reddito d’impresa (articolo 102, comma 6, del TUIR).
4. Ristrutturazione immobile a uso promiscuo
Gli immobili a uso promiscuo sono quelli utilizzati sia come abitazione privata, sia per attività professionali o commerciali. Un esempio tipico è l’appartamento in cui un professionista ha il proprio studio o ufficio.
Nella ristrutturazione di tali immobili, è ovviamente essenziale progettare gli spazi in modo da bilanciare le esigenze abitative con quelle lavorative. Ciò può comportare la necessità di ingressi separati, insonorizzazione adeguata e una distribuzione funzionale degli ambienti per garantire privacy e comfort in entrambe le aree.
- Dal punto di vista normativo, l’uso promiscuo dell’immobile influisce sulle agevolazioni fiscali. Ad esempio, per interventi di ristrutturazione, la detrazione fiscale è generalmente ridotta al 50%. Questo significa che, se l’immobile è utilizzato sia come abitazione sia per attività professionale, le spese di ristrutturazione possono beneficiare di una detrazione pari al 50% dell’importo previsto per gli immobili a uso esclusivamente abitativo.
5. Ristrutturazione immobile condonato
Un immobile condonato è una costruzione originariamente realizzata in assenza o in difformità del titolo edilizio che era necessario all’epoca, e che è stata successivamente regolarizzata attraverso specifiche leggi di condono.
Sebbene l’immobile condonato acquisisca legittimità, esistono restrizioni sugli interventi consentiti per le ristrutturazioni. Ad esempio, non è possibile effettuare ristrutturazioni mediante demolizione e ricostruzione, anche mantenendo la stessa volumetria e sagoma, poiché la demolizione comporta la perdita della conformazione originaria dell’edificio.
Possibilità di ristrutturazione su immobili condonati: attenzione
Gli interventi ammessi su immobili condonati includono opere di manutenzione ordinaria e straordinaria che non alterino la volumetria, la sagoma o la destinazione d’uso dell’edificio. È importante consultare le normative locali e ottenere le necessarie autorizzazioni prima di intraprendere qualsiasi intervento.
Infotecnica è al tuo servizio per qualsiasi opera di ristrutturazione. La nostra esperienza e i nostri progetti parlano per noi!
Ristrutturazione immobile: FAQ – domande e risposte
Ristrutturazione immobile ante 1967, qual è la particolarità? Alcuni immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 potrebbero essere stati edificati senza licenza edilizia, poiché l’obbligo di tale licenza valeva solo nei centri abitati. Per questo è essenziale dimostrare la loro legittimità originaria attraverso una documentazione storica, con l’aiuto di un professionista dell’ambito urbanistico ed edilizio.
Ristrutturazione immobile: zes unica, cosa vuol dire? La ZES Unica (Zona Economica Speciale Unica) offre incentivi fiscali per le imprese che investono nel Mezzogiorno. Tuttavia, il credito d’imposta ZES Unica non copre le spese per la ristrutturazione di immobili esistenti, ma è destinato solo all’acquisto di terreni e alla realizzazione o ampliamento di nuovi immobili strumentali.
Detrazione per ristrutturazione immobile senza agibilità, si può chiedere lo stesso il bonus? Sì, anche nel 2025 è possibile richiedere il bonus ristrutturazioni senza il certificato di agibilità. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tale certificato non è un requisito per accedere alle detrazioni fiscali per l’edilizia. Resta però essenziale che l’immobile sia conforme alle attuali normative urbanistiche e catastali.
